Pourquoi les loyers à New York sont-ils si élevés ? C'est compliqué

Jun 23, 2023

De nouveaux bâtiments résidentiels sont en construction le long du front de mer à Astoria, le 25 juillet 2023.

Ben Fractenberg/LA VILLE

La population de la ville de New York reste bien en dessous de son niveau d'avant la pandémie. Sa reprise économique a été plus faible que celle du reste du pays. Pourtant, les loyers à Manhattan et Brooklyn continuent d’établir des records alors même que les prix des loyers ailleurs dans le pays se stabilisent, voire diminuent.

Lorsque la pandémie a frappé, le nouveau bail moyen d'un appartement à Manhattan atteignait 4 385 dollars, selon le rapport mensuel Elliman, qui est la référence pour les loyers à Manhattan et à Brooklyn. Environ un an plus tard, à la suite d'un exode des habitants de la ville, la moyenne avait diminué d'un peu plus de 15 %, pour atteindre 3 650 $.

Depuis lors, les prix des nouveaux baux ont augmenté de plus en plus. En juin, le nouveau bail moyen s'élevait à 5 470 $ par mois, soit 30 % de plus qu'en février 2020.

L’histoire est similaire, quoique moins extrême, à Brooklyn, où le nouveau loyer moyen a diminué d’environ 10 % par rapport au niveau de 3 442 $ de février 2020 et se situe désormais à 4 087 $, soit 20 % de plus qu’avant la pandémie.

Les gains ne sont pas dus à une augmentation de la population. Selon le recensement américain, la ville dans son ensemble a perdu environ 400 000 habitants entre juin 2020 et juin 2022 (bien que ce chiffre puisse surestimer la perte de population, selon le contrôleur de la ville). En juin 2022, la population de Manhattan était d'environ 80 000 personnes inférieure au chiffre de 2020 et celle de Brooklyn de 130 000 personnes.

Bien qu’il soit probable que la population ait augmenté au cours des 12 derniers mois, en particulier à Manhattan, les experts affirment que la population est encore inférieure à ce qu’elle était avant la pandémie.

Et tandis que la ville a presque récupéré tous les emplois perdus lors de la pandémie, le pays a vu l’emploi augmenter de 4 millions, soit environ 3 %.

Comment expliquer cette contradiction entre les indicateurs fondamentaux et le comportement du marché locatif ? LA VILLE s'est entretenue avec d'éminents experts et a analysé les données pour faire la lumière sur le coût exorbitant du logement.

Aucune explication unique n’explique cet écart. Au lieu de cela, plusieurs facteurs entrent en jeu.

Parmi eux : les loyers ont tellement augmenté à New York parce que l’exode et le retour vers la ville ont perturbé les schémas normaux d’une manière qui a donné aux propriétaires l’avantage dans la fixation des prix. Le mouvement du travail à domicile et les nomades numériques qui travaillent à distance mais ont choisi New York comme port d'attache ont ajouté à la pression sur l'offre de logements locatifs à New York.

Juste au moment où les loyers semblaient se stabiliser à l'automne 2022, la décision de la Réserve fédérale de commencer à augmenter les taux d'intérêt pour faire baisser l'inflation a maintenu de nombreux acheteurs potentiels sur le marché locatif, alimentant les augmentations de 2023. Les services d’hébergement à court terme comme Airbnb, ainsi que les appartements à loyer réglementé laissés inoccupés par les propriétaires, maintiennent des dizaines de milliers de logements hors ligne, réduisant ainsi l’offre.

Mais il y a peut-être de l’espoir à l’horizon. Même si un ou plusieurs mois de nouveaux records sont possibles au cours du marché estival traditionnellement fort, les loyers devraient alors se stabiliser et peut-être même baisser, estiment les experts.

« Je pense qu’à un moment donné, ces chiffres devront baisser. Ils ne sont tout simplement pas durables », a déclaré Hal Gavzie, vice-président exécutif des locations résidentielles chez Douglas Elliman. Cependant, prévient-il, « je dis cela depuis six ou huit mois ».

Chaque année, un nombre important de jeunes couples quittent la ville lorsque leurs enfants approchent l'âge de 5 ans, soit pour de meilleures écoles, soit pour plus d'espace, ou les deux, explique EJ McMahon, qui suit de près les tendances démographiques pour le groupe de réflexion Empire Center, basé à Albany. Lorsque la pandémie a frappé, les couples avec de très jeunes enfants ont brusquement accéléré leur départ, beaucoup plus tôt que la tendance précédente.

Une analyse des données du recensement réalisée par l’économiste James Parrott de The New School soutient cette théorie. Il a constaté une baisse du nombre de travailleurs âgés de 25 à 34 ans entre début 2020 et fin 2022, avec une baisse particulièrement forte chez les parents d'enfants de 4 ans et moins.